ทุบตึกต้องขออนุญาตไหม ขั้นตอนตามกฎหมายที่เจ้าของอาคารต้องรู้

คำถามที่เจอบ่อยที่สุดก่อนเริ่มงานรื้อถอน คือต้องไปขออนุญาตที่ไหนหรือเปล่า คำตอบสั้น ๆ คือขึ้นอยู่กับว่าอาคารอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะแค่ไหน ไม่ได้ขึ้นกับว่าเป็นบ้านหรือตึก

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

งานรื้อถอนอาคารในประเทศไทยอยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม กฎหมายฉบับนี้ครอบคลุมทั้งการก่อสร้าง ดัดแปลง เคลื่อนย้าย และรื้อถอนอาคาร

หลักคิดของกฎหมายคือ การรื้อถอนที่มีความเสี่ยงกระทบคนอื่นต้องผ่านการตรวจสอบก่อน ส่วนการรื้อถอนที่อยู่ห่างจนเศษวัสดุไม่มีทางไปโดนใคร ไม่ต้องขออนุญาต

กรณีไหนต้องขออนุญาต

แยกตามความสูงของอาคารเป็นสองกลุ่ม

ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ

• ตึกแถวสูง 12 เมตร ที่มีผนังติดกับตึกข้าง ๆ — ระยะห่างเป็นศูนย์ ซึ่งน้อยกว่า 2 เมตร จึงเข้าข่ายต้องขออนุญาต
• บ้านเดี่ยวชั้นเดียวกลางที่ดิน 1 ไร่ ห่างรั้วทุกด้านเกิน 2 เมตร — ไม่เข้าเงื่อนไข
• อาคาร 5 ชั้น สูงประมาณ 18 เมตร ห่างจากถนนสาธารณะ 6 เมตร — 6 น้อยกว่า 18 จึงเข้าข่ายต้องขออนุญาต

ถ้าไม่แน่ใจว่าเข้าเงื่อนไขหรือไม่ ให้ถือว่าเข้าไว้ก่อนแล้วไปสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่น การถามใช้เวลาไม่กี่นาที แต่การรื้อผิดขั้นตอนแก้ยากกว่ามาก

สองเส้นทาง ขออนุญาต กับ แจ้ง

ถ้าอาคารเข้าเงื่อนไขข้างต้น เจ้าของมีทางเลือกสองทาง

ทางที่ 1 — ยื่นขออนุญาตรื้อถอน (แบบ ข.1)

เป็นเส้นทางมาตรฐาน ยื่นคำขอพร้อมเอกสารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น แล้วรอพิจารณาออกใบอนุญาต เหมาะกับอาคารทั่วไปที่ไม่รีบ

ทางที่ 2 — แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ

เป็นระบบ "แจ้ง" แทนการ "ขออนุญาต" เจ้าของแจ้งพร้อมชื่อผู้ออกแบบและผู้ควบคุมงานที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ พร้อมแผนการรื้อถอน แล้วเริ่มงานได้ตามที่แจ้ง โดยผู้ประกอบวิชาชีพเป็นผู้รับผิดชอบตามมาตรฐาน

ทางนี้เร็วกว่า แต่แลกมาด้วยการที่ต้องมีสถาปนิกหรือวิศวกรที่มีใบอนุญาตระดับตรงกับขนาดอาคารมาลงชื่อรับผิดชอบจริง ๆ ไม่ใช่แค่ยืมชื่อ

เอกสารที่ต้องเตรียม

รายการอาจต่างกันเล็กน้อยตามท้องถิ่น แต่ชุดหลักที่เกือบทุกที่ขอเหมือนกันคือ

• คำขออนุญาตรื้อถอนอาคาร (แบบ ข.1) หรือแบบแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของอาคาร
• สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ ขนาดเท่าต้นฉบับทุกหน้า
• หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ถ้าผู้ขอไม่ใช่เจ้าของที่ดิน
• แผนผังบริเวณ แสดงตำแหน่งอาคารและระยะห่างจากอาคารข้างเคียงและที่สาธารณะ
• แบบแปลนอาคารที่จะรื้อถอน และรายการขั้นตอนวิธีการรื้อถอน
• หนังสือรับรองของผู้ออกแบบและผู้ควบคุมงาน พร้อมสำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ
• หนังสือมอบอำนาจ ถ้าให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
• กรณีนิติบุคคล เพิ่มหนังสือรับรองการจดทะเบียนและบัตรผู้มีอำนาจลงนาม

ยื่นที่ไหน ใช้เวลาเท่าไร

ยื่นที่หน่วยงานท้องถิ่นที่อาคารตั้งอยู่

• ในกรุงเทพมหานคร — สำนักงานเขตที่อาคารตั้งอยู่
• ในเขตเทศบาล — สำนักงานเทศบาล กองช่าง
• นอกเขตเทศบาล — องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) กองช่าง

ระยะเวลาพิจารณาต่างกันตามความพร้อมของเอกสารและปริมาณงานของแต่ละหน่วยงาน ควรเผื่อเวลาไว้ในแผนงานตั้งแต่ต้น อย่านัดผู้รับเหมาเข้าหน้างานก่อนที่เอกสารจะเรียบร้อย เพราะถ้าเครื่องจักรมาถึงแล้วเข้างานไม่ได้ ค่าขนย้ายรอบนั้นเสียเปล่า

ถ้ารื้อโดยไม่ขออนุญาต

การรื้อถอนอาคารที่เข้าเงื่อนไขโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ได้แจ้ง เป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้ระงับการรื้อถอน และมีโทษตามที่กฎหมายกำหนด

ผลกระทบที่เจ้าของบ้านมักไม่ได้นึกถึงคือเรื่องต่อเนื่อง งานที่ถูกสั่งระงับกลางคันจะทิ้งอาคารค้างในสภาพที่อันตรายกว่าเดิม และถ้าเกิดความเสียหายกับอาคารข้างเคียงระหว่างที่ทำงานผิดขั้นตอน การเรียกร้องกับประกันหรือการต่อสู้ทางกฎหมายจะอยู่ในสถานะที่เสียเปรียบมาก

เรื่องอื่นที่ต้องทำนอกจากใบอนุญาต

ใบอนุญาตเป็นแค่ส่วนหนึ่ง ยังมีอีกหลายอย่างที่ต้องจัดการก่อนเครื่องจักรเข้าหน้างาน

รายละเอียดการเตรียมพื้นที่แบบเต็ม ๆ อ่านต่อได้ที่ ก่อนรื้อถอนต้องเตรียมอะไรบ้าง และถ้าอยากรู้ว่าเศษที่ได้จะไปไหน ดูที่ เศษวัสดุจากงานรื้อถอนเอาไปไหน

บทความนี้เรียบเรียงเพื่อให้เห็นภาพรวมของขั้นตอน ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กรณีเฉพาะควรตรวจสอบกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือผู้ประกอบวิชาชีพโดยตรง